Konut projelerinde, kat karşılığı inşaat uygulamalarında veya tapu devrinin ileri bir tarihe bırakıldığı alışverişlerde sıkça kullanılan gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi, tarafların ileride bir taşınmazın satışını yapmayı üstlendikleri bir ön sözleşmedir. Uygulamada en çok uyuşmazlık, sözleşmenin şekli ve satıcının devirden kaçınması konusunda yaşanır.
Sözleşmenin Şekil Şartı
Türk Medeni Kanunu m. 706, Türk Borçlar Kanunu m. 237 ve Noterlik Kanunu m. 60 hükümleri birlikte değerlendirildiğinde, taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin geçerli olabilmesi için noterde düzenleme şeklinde yapılması gerekir.
Bu nedenle:
- Taraflar arasında adi yazılı şekilde yapılan,
- Yalnızca imzaları noterce onaylanmış (onaylama şeklinde),
- Emlak ofisinde hazırlanan
satış vaadi sözleşmeleri kural olarak geçersizdir ve taşınmazın devrini zorla sağlama imkânı vermez. Geçersiz sözleşme kapsamında ödenen bedel ise sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre geri istenebilir.
Tapuya Şerh Verilmesinin Önemi
Satış vaadi sözleşmesi kişisel bir hak doğurur; yani yalnızca sözleşmenin tarafını bağlar. Satıcı taşınmazı üçüncü bir kişiye devrederse alıcı, bu kişiye karşı kural olarak hak ileri süremez.
Bu riski ortadan kaldırmanın yolu, sözleşmenin TMK m. 1009 uyarınca tapu kütüğüne şerh edilmesidir. Şerh edilen hak, taşınmaz üzerinde sonradan hak kazanan herkese karşı ileri sürülebilir. Şerh, verildiği tarihten itibaren beş yıl süreyle etkilidir. Bu süre içinde dava açılmaz veya şerh yenilenmezse şerhin koruması sona erer.
Satıcı Devirden Kaçınırsa: Tapu İptal ve Tescil Davası
Geçerli bir satış vaadi sözleşmesine rağmen satıcı tapuda devri gerçekleştirmezse alıcı, taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesinde tapu iptal ve tescil davası açabilir. Bu dava ile mahkemeden, taşınmazın alıcı adına tescil edilmesine karar vermesi istenir.
Davada dikkat edilmesi gereken başlıca hususlar şunlardır:
- Alıcının kendi edimini ifa etmiş veya ifaya hazır olması gerekir. Bedelin tamamı ödenmemişse, kalan kısmın depo edilmesi istenebilir.
- Zamanaşımı: Satış vaadinden doğan tescil talebi, TBK m. 146 uyarınca kural olarak on yıllık zamanaşımına tabidir. Ancak taşınmazın zilyetliği alıcıya teslim edilmişse, Yargıtay uygulamasında zamanaşımı def'inin hakkın kötüye kullanılması niteliği taşıyabileceği kabul edilmektedir.
- İhtiyati tedbir: Dava sırasında taşınmazın üçüncü kişilere devrini önlemek için dava açılırken tapu kaydına ihtiyati tedbir konulması talep edilmelidir.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Durum
Arsa sahibi ile yüklenici arasında yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmeleri de çoğu zaman satış vaadi unsuru içerir ve aynı şekilde noterde düzenleme şeklinde yapılmalıdır. Yükleniciden bağımsız bölüm satın alan kişilerin, yüklenicinin arsa sahibine karşı edimlerini yerine getirip getirmediğini kontrol etmesi önemlidir.
Sonuç
Bir taşınmaz için satış vaadi sözleşmesi yapmadan önce sözleşmenin noterde düzenleme şeklinde hazırlanması, tapuya şerh verilmesi ve ödeme planının açıkça yazılması, ileride doğabilecek uyuşmazlıkların büyük kısmını önler. Sözleşme taslağının imza öncesinde bir avukat tarafından incelenmesi önerilir.
Bu sitedeki içerikler bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık yerine geçmez.